EDILIZIA CONVENZIONATA - Progetto Fa.Ro.

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EDILIZIA CONVENZIONATA

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Caos edilizia agevolata, i proprietari in rivolta
Chi ha comprato un alloggio di edilizia residenziale convenzionata a prezzo di mercato ha diritto alla restituzione della differenza tra quanto versato e quanto invece dovuto in base ai vincoli stabiliti dalla convenzione originaria di assegnazione del diritto di superficie. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 13345/2018, confermando sul punto un precedente indirizzo (n. 18135/2015 e 28949/2017), ed accogliendo con rinvio il ricorso degli acquirenti.
I vincoli alla circolazione e alla commerciabilità del bene
-impossibilità di vendere o affittare l’abitazione per un periodo di 5 anni, salvo deroga specifica concessa dal Comune per talune fattispecie predeterminate (nucleo familiare costretto a trasferirsi per lavoro, motivi di salute, non idoneità dell’alloggio, ecc.ecc.);
-si può vendere (dopo i 5 anni) solo ad acquirenti “prima casa”;
-prezzo di vendita limitato denominato “prezzo massimo di cessione“;
-affittare a “prezzi calmierati” e soltanto in alcuni casi.
L’ edilizia convenzionata prevede due formule principali:
-si ha piena proprietà dell’immobile (terreno in proprietà);
-si ha la concessione sul terreno in diritto di superficie (99 anni rinnovabili);
Il  vincolo più controverso, che ha portato il caos in migliaia di famiglie italiane, è il PREZZO MASSIMO DI CESSIONE.
Per un periodo lunghissimo, stabilito nelle singole convenzioni (normalmente da 20 a 30 anni successivi alla prima compravendita), il prezzo di alienazione dell’immobile dovrà essere fisso ed ancorato ad un prezzo massimo di cessione, indipendentemente dal valore di mercato o valore commerciale.
L’ignoranza dei cittadini, di alcuni agenti immobiliari, la superficialità di alcuni notai e di alcune banche (che erogavano mutui sovradimensionati), hanno portato moltissima confusione riguardo la vendita degli immobili in edilizia convenzionata.
La prassi consolidata era di poter vendere a prezzo libero.
Cosa s’intende per edilizia convenzionata?
L’edilizia convenzionata consiste in un accordo tra il Comune ed un costruttore privato per perseguire un FINE SOCIALE: consentire alle fasce più deboli della popolazione di comprare una PRIMA CASA.
La legge 167/1962 ed altre successive, prevedono la fornitura di un area (già di proprietà del Comune o che sarà espropriata ad un terzo), che viene assegnata per consentire la costruzione di immobili abitativi aventi determinate caratteristiche.
Il Comune elabora un piano di zona, destinato a queste finalità, assegna i terreni stipulando una convenzione specifica con una cooperativa o con una impresa di costruzioni.
In questa convenzione specifica, sono stabilite le regole tassative da seguire nelle assegnazioni, nell’individuazione del prezzo, sulla trasferibilità, sull’utilizzo delle unità abitative, sui requisiti degli acquirenti.
Gli immobili che rientrano in edilizia convenzionata ovviamente non perseguono un fine speculativo e, proprio per questo, la legge pone dei vincoli alla loro commerciabilità e libera circolazione.
POSSIBILI INIZIATIVE

1.       Possibile recupero della differenza sul prezzo
 
2.       Affrancazione (eliminazione del vincolo)
 
3.       Determinazione del Prezzo massimo di cessione
 
4.       Trasformazione del Diritto di superficie
 
AFFRANCAZIONE
 
Per affrancazione si intende la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati in aree PEEP (Piani per l’edilizia economica e popolare), a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale.
 
Possono avvalersi della procedura di affrancazione tutti i proprietari degli alloggi realizzati su aree ricomprese nei Piani di Zona, sia concesse in diritto di superficie che cedute in diritto di proprietà, trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento
 
Per poter proporre istanza di affrancazione, occorre che il soggetto richiedente sia l’attuale proprietario dell’immobile e che siano trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento
 
PREZZO MASSIMO DI CESSIONE
 
La “legge di riforma della casa” n. 865/71 prevedeva una serie di prescrizioni volte ad agevolare l’edificazione di alloggi popolari, ad opera di imprese o cooperative, alle quali viene imposta la stipula di un’apposita convenzione con l’ente locale volta a disciplinare, oltre al pagamento della concessione del diritto di superficie e alle prescrizioni volte a consentire la realizzazione delle opere di urbanizzazione, i criteri per la determinazione del prezzo massimo di cessione degli alloggi.
 
Il prezzo definito dalla convenzione costituisce il prezzo massimo che l’operatore potrà praticare nel trasferimento della proprietà al primo destinatario e, successivamente e per la durata della convenzione, quello che tale destinatario potrà applicare ad un successivo acquirente, fatta salva l’istanza di affrancazione dal vincolo.
 
AREE PEEP
 
Con la legge n. 167/62 si è affidato alle amministrazioni comunali il compito di provvedere all’individuazione degli ambiti da destinare alla realizzazione di edilizia popolare.
 
Il PEEP (Piano di Edilizia Economica Popolare) diventa così lo strumento urbanistico utilizzato dalle Amministrazioni comunali per programmare tutti gli interventi riguardanti l’edilizia economica popolare.
 
 
Trasformazione del Diritto di superficie
 
Con la Legge 23 dicembre 1998, n. 448 contenente “Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo” (G.U. n. 302 del 29 dicembre 1998, s.o. 210/L), all’art. 31 è stata offerta, ai Comuni, la possibilità di cedere in proprietà le aree comprese nei Piani di E.E.P già concesse in diritto di superficie ex art. 35 della legge 865/71 e la possibilità di sostituire le convenzioni stipulate per la cessione della proprietà con i vincoli condizionanti il libero godimento degli immobili stessi, ai sensi dell’art. 35, Legge 865/71, con una nuova convenzione, di cui all’articolo 8, L. 10/77.
 
L'importo da corrispondere per l'acquisto dell'area viene calcolato in base ai valori di stima stabiliti in successive Delibere di Assemblea Capitolina, cui viene sottratto quanto già corrisposto, alla stipula della convenzione di assegnazione delle aree, per l'acquisizione del "diritto di superficie", rivalutato secondo gli indici ISTAT.
 
Roma Capitale ha affidato a Risorse per Roma, società interamente partecipata dall'Amministrazione Capitolina, la gestione delle istanze dei cittadini che vogliono aderire alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, per i seguenti 14 piani di zona:
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